MPCS est un coefficient qui est utilisé dans la méthode de calcul de la masse par les évaluateurs d'État. Le montant du taux d'imposition sur la propriété dépend de l'indicateur spécifique de la valeur cadastrale, la procédure de calcul est régie par la législation de la Fédération de Russie.
SQS et méthode d'estimation de masse
Une certaine méthodologie est utilisée pour chaque groupe d'évaluation d'objets immobiliers. C'est la formule que l'expert de la Chambre cadastrale utilise pour calculer la valeur. Le modèle comprend plusieurs facteurs de tarification, tels que l'emplacement de la propriété, l'infrastructure, la zone, le matériau à partir duquel les murs sont construits, etc.
Pour les biens ayant des caractéristiques similaires, la méthode de calcul de la masse est utilisée. Lors de la substitution dans la formule des indicateurs significatifs, le SCL est trouvé par unité de surface. Et pour déterminer le coût du cadastre, l'indicateur doit être multiplié par la superficie.
Dans les cas où il n'est pas possible de connaître une valeur unique du prix du marché, un calcul individuel du coût est effectué.
Application de l'UPKS
Un indicateur spécifique est utilisé lorsque tout autre modèle de calcul, à l'exception de celui de la masse, est inapproprié ou impossible. Les étapes de calcul sont les suivantes :
Détermination de la localisation de l'objet par région, région, arrondissement, quartier ;
Formation d'un modèle d'évaluation d'objets aux caractéristiques similaires ;
Calcul de UPKS pour un groupe ;
Calcul du coût final.
Le plus souvent, l'indicateur est utilisé pour évaluer des parcelles de terrain. Les associations de datcha, les communautés de jardiniers et de jardiniers, les ménages privés avec des bâtiments, les maisons individuelles, les blockhaus, les immeubles résidentiels à plusieurs étages et à plusieurs appartements sont réunis en groupes uniques.
Une fois tous les objets formés, l'algorithme de calcul est le suivant :
Détermination des facteurs de moussage pour chaque groupe ;
Identification d'une zone de référence avec des caractéristiques typiques ;
Création de sous-groupes de caractéristiques similaires, basés sur la norme ;
Collecte d'informations sur les prix du marché pour chaque sous-groupe ;
Utiliser un modèle de masse en fonction du prix du marché et des facteurs de tarification ;
Développement de la formule pour UPKS par unité de surface ;
Calcul de UPKS pour la norme ;
Calcul du coût de l'inventaire pour toutes les parcelles du groupe.
Le calcul de la valeur spécifique est effectué sur la base de facteurs objectifs, mais le subjectivisme inhérent aux évaluateurs est tout à fait possible. Par conséquent, les propriétaires peuvent ne pas être d'accord avec les calculs.
Dans la formule de calcul du coût avec un paramètre spécifique, des facteurs de réduction et de correction sont également souvent utilisés, en fonction des caractéristiques individuelles de l'emplacement de l'objet.
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Très souvent, lors de l'achat d'un terrain à un prix ou à un autre, les gens ne pensent même pas à la façon dont le prix est déterminé. Fondamentalement, les prix des terrains sur le marché sont déterminés sur la base de l'évaluation figurant dans la base de données du service cadastral. Ce prix est appelé l'indicateur spécifique de la valeur cadastrale. Mais comment cette valeur est-elle déterminée, et quel organe participe à son établissement ?
Le coût total du terrain est déterminé en calculant la cotation de la parcelle par unité de mesure de sa superficie. Si tout est clair avec l'unité de mesure de surface, généralement c'est un mètre carré, alors ce qu'est une cotation foncière n'est pas très clair.
Cet indicateur est influencé par trop de facteurs, notamment :
- catégorie et type d'utilisation autorisée des terres ;
- emplacement du site;
- politique du gouvernement local;
- l'attractivité des investissements ;
- les opportunités de capitalisation ;
- le montant des revenus attendus, etc.
Cela signifie que lors de la détermination du coût unitaire dans le service cadastral, tout dépend de la région. Cependant, la différence d'une région à l'autre peut être importante. À ce jour, des tentatives sont faites pour unifier ces indicateurs, mais jusqu'à présent, les employés du service cadastral le fixent en fonction des normes locales.
Selon la législation foncière, toutes les terres sur le territoire de la Russie sont divisées en certaines classes en fonction de leurs caractéristiques et de leur aptitude à l'exploitation.
Ainsi, le législateur distingue les catégories de terrains suivantes :
- Terres des villes et villages.
- Terre pour la production agricole.
- Les forêts.
- Territoires des masses d'eau.
- Zones occupées par des installations d'infrastructure.
- Territoires à caractère spécialement protégé.
Mais la plupart du temps en libre circulation civile sont les terres des villes et des villages, ainsi que les zones de production agricole. L'objet de ces catégories et le type de leur utilisation autorisée impliquent les droits des individus sur celles-ci, y compris le droit de propriété.
Lors de l'achat et de la vente de terrains entre particuliers, ils ont le droit de déterminer indépendamment la valeur. Cependant, le prix ne devrait pas encore s'écarter beaucoup du prix moyen du marché (établi selon les lois du marché libre) ou du prix cadastral (déterminé en fonction de la cotation et de la superficie).
Comme déjà mentionné, les cotations jouent un rôle clé dans la détermination de la valeur des terres. C'est le produit des cotations et de la superficie qui représente le coût unitaire d'un site particulier. Mais comment ces cotations sont-elles déterminées ?
La taille des cotations dépend directement de la catégorie de terrain et du type d'utilisation autorisée. Etant donné que les principaux objets de circulation civile sont les terres des deux catégories déjà indiquées, il faut alors partir des caractéristiques de ces catégories de terres.
C'est la catégorie et le type de terrain qui donnent une idée du profit que l'on peut tirer d'un terrain particulier. Le montant du profit attendu sur une certaine période de temps est la valeur cadastrale d'une unité de superficie de terrain.
Ainsi, lors de la détermination des cotations des terres agricoles et du profit attendu, elles sont divisées en types suivants:
- terres déjà exploitées en agriculture;
- terrains d'infrastructures internes d'installations agricoles;
- terres de réservoirs agricoles;
- des lotissements devenus inutilisables et uniquement des parcelles aménagées ;
- terres forestières en propriété privée;
- zones de pâturage.
Puisqu'il est possible de tirer plus de profit des terres déjà adaptées à l'agriculture, l'indicateur de valeur spécifique sera donc plus élevé que, par exemple, les terres sous pâturages.
À leur tour, les terrains des villes et villages sont également divisés en sous-types suivants, sur la base desquels leur indicateur spécifique de valeur cadastrale est déterminé:
- terrains pour la construction d'installations résidentielles;
- les territoires des bâtiments publics et commerciaux ;
- les zones sous les installations d'infrastructure ;
- terres agricoles adjacentes ;
- espaces destinés aux installations de loisirs publiques.
Le calcul des dividendes pour déterminer l'indicateur spécifique est effectué par des spécialistes hautement qualifiés dans le domaine de la finance et de l'économie.
Le calcul s'effectue en deux temps :
- Le calcul des dividendes attendus et de l'indicateur spécifique de terres sur tout le territoire du sujet de la fédération (unité administrative) est effectué, c'est-à-dire que l'indicateur moyen est révélé.
- Le calcul de l'indicateur des objets immobiliers individuels est effectué.
Ainsi, la procédure est assez compliquée et il n'est pas possible d'identifier avec précision l'évaluation sans connaissances et compétences particulières.
Bien sûr, bien que le prix varie dans tout le pays, la formule de calcul de l'indicateur spécifique est la même. Ainsi, afin d'identifier cet indicateur, il est nécessaire de multiplier le bénéfice attendu par unité de surface de terrain par la période de capitalisation à long terme. En règle générale, cette période est de 33 ans. Cependant, il peut être modifié, ce qui affectera considérablement la valeur cadastrale de toutes les catégories de terrains.
Comme déjà mentionné, pour calculer l'indicateur spécifique de la valeur cadastrale d'un terrain, il est nécessaire de disposer de données initiales sur la rentabilité financière du terrain. Supposons qu'un hectare de terre propice à l'agriculture rapporte annuellement 2 à 2,5 mille roubles de profit. Nous multiplions par 33 et obtenons environ 66 à 82,5 mille roubles.
Cependant, dans la pratique, il n'est pas toujours possible d'utiliser correctement ces terres et de percevoir ces bénéfices. Pour cette raison, le FCL de ces terrains sur le marché est généralement bien inférieur à la valeur cadastrale. Selon les statistiques, le coût moyen d'un hectare de terrain de ce type en Russie est de 30 à 40 000 roubles.
Une autre chose est la terre des colonies. Le coût de ces parcelles est beaucoup plus élevé que le prix des lotissements ci-dessus. Après tout, le profit de ces parcelles est calculé en fonction de la surface habitable qui peut y être construite.
Dans les grandes villes, la majeure partie du territoire est destinée à la construction d'immeubles à appartements. Des indicateurs spécifiques de la valeur cadastrale des terres dans les établissements sont calculés en conséquence. Par exemple, une maison standard de neuf étages couvre une superficie d'environ 0,3 hectare. Cet immeuble a environ 3 000 mètres carrés de surface habitable. La valeur est basée sur le prix du marché pour la période de capitalisation précédente. Mais cela ne se produit pas toujours, chaque institution financière a ses propres méthodes pour déterminer la valeur de départ.
Le coût de 0,3 hectare destiné à la construction d'un immeuble à appartements est le prix de la surface habitable moins les coûts estimés. Le coût de ces terrains dépend directement du marché du logement. Par conséquent, la valeur cadastrale des appartements dans les villes est généralement bien inférieure à la valeur marchande moyenne.
Tout cela s'appelle le modèle d'évaluation, et chaque spécialiste a le sien. Habituellement, tout un groupe de spécialistes travaille. Leur tâche est de prendre en compte tous les facteurs de tarification.
Modèle d'évaluation et facteur de tarification
Un modèle d'évaluation est une formule de calcul ou une équation spéciale qui est développée pour déterminer la rentabilité d'un terrain particulier. Cette équation comprend tous les facteurs nécessaires qui affectent la formation des prix. C'est la combinaison de ces facteurs qui est le profit.
Le facteur qui forme le prix peut être appelé les caractéristiques de la propriété. Ces caractéristiques peuvent être à la fois qualitatives et quantitatives. Par exemple, si l'objet est un immeuble d'appartements, la taille de l'espace de vie ou l'éloignement des infrastructures importantes, etc. peuvent être considérés comme un facteur de tarification.
La méthode de collecte de données sur certains facteurs par l'expert est déterminée indépendamment. Pour l'exactitude des informations fournies, l'expert porte la responsabilité administrative et patrimoniale.
Le résultat des travaux du groupe d'évaluation devrait être un indicateur spécifique, qui est le coût par unité de surface de l'objet, le plus souvent un mètre carré. Ce chiffre est multiplié par la surface totale de l'objet. Toute autre procédure de détermination de la valeur d'un bien immobilier est reconnue nulle.
En pratique, il peut y avoir des objets immobiliers dont la valeur ne peut être déterminée par le modèle général d'évaluation. Dans ce cas, par décision du groupe d'expertise ou de l'expert, la valeur est déterminée individuellement pour cet objet.
Sur la base des résultats d'une telle évaluation, un rapport séparé est rédigé. Il indique tous les facteurs qui ont été pris en compte lors de la procédure. Ces documents doivent être joints aux informations sur la valeur de la propriété et peuvent être téléchargés à partir de la ressource en ligne de l'autorité cadastrale.
Le facteur de correction est également une sorte d'outil appliqué individuellement, en fonction des caractéristiques individuelles de la propriété. Son essence réside dans la sous-estimation ou, au contraire, dans l'exagération d'une caractéristique particulière en fonction de la situation.
Ainsi, par exemple, si le logement est délabré ou si la durée de vie du bâtiment est arrivée à son terme, le facteur de correction aura très probablement une valeur décroissante. Ou si la construction d'une installation importante commence (une unité militaire, une installation minière, etc.), les terrains à proximité peuvent prendre de la valeur lors de la réévaluation.
Selon le bien, divers documents peuvent être exigés pour l'estimation.
Ainsi, pour évaluer l'attribution du terrain, il est nécessaire de collecter les documents suivants:
- conclusion d'un ingénieur cadastral (plan cadastral);
- passeport cadastral de l'objet;
- UPKS (sinon, alors le coût initial);
- documents pour les bâtiments et les structures.
Dans des cas particuliers, des certificats d'organismes gouvernementaux peuvent être exigés :
- plan d'urbanisme avec la désignation des objets (y compris ceux prévus) de l'infrastructure ;
- plan des zones à bâtir du service d'architecture.
Différents modules d'évaluation sont utilisés pour l'évaluation des structures, les documents suivants peuvent donc être nécessaires :
- documentation du projet ;
- devis de construction ;
- plan de BTI ;
- la conclusion de l'inventaire technique (également du BTI);
- titre de propriété du bâtiment (le cas échéant).
Si le bâtiment est un nouveau bâtiment, il suffit de soumettre un document qui détermine la propriété du demandeur du terrain sur lequel le nouveau bâtiment est situé.
Les informations sur le prix d'un objet représentent le niveau actuel de la valeur d'un bien immobilier de caractéristiques similaires pour une certaine période. En règle générale, les deux dernières années sont prises pour une telle période. En outre, des informations sur les prix sont déterminées pour les objets pour lesquels une réévaluation a été récemment effectuée, ils ont été mis en vente ou ont été récemment achetés.
Vous pouvez trouver des informations similaires sur l'immobilier sur le site Web de Rosreestr. Pour ce faire, vous devez d'abord trouver l'objet lui-même. Vous aurez peut-être besoin de données sur l'objet lui-même (numéro cadastral ou adresse). Dans la fenêtre d'information étendue de l'objet, il y a un bloc "Facteurs de tarification", sous lequel se trouve un bouton "Afficher". En cliquant dessus, vous pouvez obtenir des informations sur les facteurs de tarification qui ont été utilisés par l'équipe d'évaluation.
Vous pouvez savoir si des facteurs du marché changent, le prix d'une propriété particulière changera. Avec ces informations, vous pouvez vendre l'objet de manière beaucoup plus rentable ou l'acheter moins cher. En pratique, ces informations ne sont pas aussi importantes qu'elles sont largement utilisées.
Valeur pratique du coût unitaire
En pratique, l'indicateur spécifique change très souvent. Pour toutes les régions de Russie, cet indicateur est mis à jour chaque trimestre de déclaration. L'importance réside dans le fait que le marché immobilier est assez instable et que les prix montent et descendent. L'écart de prix entre les trimestres peut être très important, ce qui ne peut que devenir un champ de spéculation.
A cet effet, la valeur cadastrale unitaire sert de point de départ pour désigner la valeur initiale d'un groupe d'objets de même type. Après avoir déterminé le prix de départ spécifique pour certains groupes de biens immobiliers, l'État fixe un niveau de prix minimum, en dessous duquel la valeur ne peut être à la fois en circulation civile publique et privée.
Parlant des cas d'application pratique du coût unitaire selon le cadastre établi par la loi, ils comprennent les suivants :
- déterminer le montant de la taxe foncière;
- prise en charge du coût du logement social ;
- rachat de terres à l'État (privatisation payante).
La loi peut également établir d'autres cas où la comptabilisation d'un indicateur spécifique de la valeur cadastrale sera obligatoire.
Quant à la fiscalité, son montant dépend non seulement de la valeur cadastrale, mais aussi de la catégorie de terrain. Ainsi, selon la catégorie, la taxe peut varier de 3 à 10 %. De plus, selon la politique de l'administration locale, le montant de la taxe peut être réduit. À ce jour, le calcul de l'impôt basé sur la valeur cadastrale est obligatoire pour la plupart des régions du pays. Cependant, dans certaines régions, le calcul de la valeur d'inventaire est encore possible jusqu'en 2020.
Les terres de peuplement ou à des fins agricoles sont évaluées sur la base des listes compilées par Rosreestr.
Toutes les zones sont divisées en fonction de leur destination et de leurs types d'utilisation.
L'une des options pour déterminer le prix d'un lotissement est la méthode utilisant un indicateur spécifique de la valeur cadastrale. En d'autres termes, l'indicateur spécifique de la valeur cadastrale est une unité de mesure du prix d'une parcelle au mètre carré.
L'indicateur fait partie intégrante du calcul de la valeur cadastrale du lotissement et du calcul de la taxe foncière. Son utilisation est justifiée dans les situations suivantes :
Lorsque de nouvelles parcelles de terrain sont formées ;
Lorsqu'un objet est transféré d'un type d'opération à un autre ;
L'objet de l'attribution est modifié.
Les régions et leurs implantations modifient cet indicateur tous les trimestres.
Coût = UPKS * surface de la parcelle.
La valeur cadastrale est déterminée de la manière prescrite par les recommandations méthodologiques n ° 26, qui ont été élaborées en 2018 :
Dans chaque région, les lots sont regroupés en groupes soumis à évaluation ;
Au sein d'un tel groupe, l'UPKS est calculé ;
La valeur cadastrale est calculée pour chaque objet.
Le coût selon le cadastre peut être modifié en appliquant des facteurs de réduction si le terrain présente des caractéristiques particulières.
Les taux de la taxe foncière sont réglementés en fixant des plafonds : de 3% à 10-15%. Les autorités municipales ont le droit de réduire ces limites.
Comment l'UPKS des terres de peuplement ou à des fins agricoles est-il déterminé ?
Pour faciliter le calcul, les terrains sont regroupés en fonction de la similitude des facteurs de tarification :
Fermes personnelles avec bâtiments;
Associations de jardiniers et jardiniers ;
Associations de pays ;
Maisons d'habitation.
L'indicateur spécifique de la valeur cadastrale est déterminé comme suit:
1. Pour chaque groupe formé, ses propres facteurs affectant le prix sont déterminés ;
2. Un site est recherché qui comprend le plus grand nombre de caractéristiques typiques ;
3. Un sous-groupe d'objets est formé, dont les indicateurs sont similaires;
4. Les informations collectées sur le marché sont analysées pour chaque sous-groupe ;
5. La relation entre le prix du marché et les facteurs qui le composent est suivie ;
6. Calcul de l'UPKS pour une zone typique sélectionnée.
Ainsi, l'indicateur spécifique de la valeur cadastrale est un lien entre les objets d'un groupe d'évaluation.
La formule de calcul est la suivante :
UPKS \u003d (Rpos + Rdeals) * Ki, où :
Рpos - certaines caractéristiques de l'environnement du site ;
Rsdelki - la valeur marchande de l'objet;
Ki - coefficient de spécification pour un site particulier.
À son tour, l'indicateur d'infrastructure (Rpos) est la somme du coût des communications d'attribution.
La valeur marchande d'un objet (Rtransaction) peut être calculée à l'aide de la formule :
Rdeals \u003d (P1 * Pk) / 100, où :
P1 - valeur d'inventaire de l'objet ;
PC - coefficient d'une zone spécifique, défini comme la somme de tous les coefficients d'amélioration de cette zone (emplacement pratique, liaison de la distance aux éléments d'infrastructure, présence ou absence de réseaux d'ingénierie).
Possibilité de contester la valeur
Lors du calcul de la valeur de l'indicateur spécifique, des facteurs objectifs sont pris, mais ils sont traités à l'aide de méthodes statistiques généralisées. Pour cette raison, le résultat obtenu peut dépasser les normes et attentes autorisées du propriétaire de l'objet.
Si le propriétaire du site n'est pas d'accord avec les méthodes de calcul et les résultats, le problème peut être résolu en soumettant une demande à la commission de règlement des litiges ou au tribunal.
Toutes les informations nécessaires sur la valeur cadastrale peuvent être demandées en personne ou via Internet à l'USRN.
Dès réception d'un résultat qui affecte les intérêts du propriétaire, vous pouvez demander une explication.
Pour faire valoir vos droits, vous devez ordonner une expertise réglementaire complémentaire. Si ses résultats ne coïncident pas avec « l'État », vous pouvez introduire un recours et prouver que :
Lors de l'évaluation du site, des données non fiables ont été utilisées ou des facteurs de correction de réduction n'ont pas été pris en compte ;
L'examen d'État a été effectué en violation de la Méthodologie de conduite de l'État. examen de la documentation sur la gestion des terres. C'est également la raison qui vous permet de faire appel et d'annuler la décision d'approuver la documentation technique.
Le délai d'examen d'une demande de révision du prix d'un terrain est de 30 jours à compter de la date de la demande.
La méthode de calcul de la valeur cadastrale des terrains à l'aide d'un indicateur spécifique est considérée comme la plus populaire, car elle peut être utilisée pour effectuer une évaluation de masse des objets.
L'UPKS lui-même diffère selon la région. Dans chaque sujet de la Fédération de Russie, les organes de l'État appliquent les indicateurs qui y sont établis.